Preços de apartamentos localizados em uma mesma rua podem variar até 90% no RJ

Diversos estudos mostram que localização é o fator que possui mais importância na formação do preço de um imóvel no Brasil. Mas quanto podem variar os preços dos apartamentos localizados em uma mesma rua ou avenida?

Pesquisa inédita feita pelo Loft Dados, núcleo de disseminação de informações da startup imobiliária Loft, mostra que os imóveis localizados em uma mesma via podem ter diferença de preço de até 90% na cidade do Rio.

Na rua Farme de Amoedo, por exemplo, um apartamento próximo à avenida Vieira Souto (avenida da praia), em Ipanema, tende a ser 90% mais valorizado do que um imóvel com as mesmas características localizado perto da rua Nascimento Silva.

Já na rua Barão da Torre, também em Ipanema, o preço de um apartamento tende a ser 87% mais alto se ele estiver próximo à rua Garcia D'Ávila em relação a um imóvel com as mesmas características próximo ao Metrô General Osório.

Essas foram as maiores diferenças encontradas no estudo, que analisou a valorização dos imóveis ao longo de 25 das principais vias da cidade – veja abaixo os dados completos.

Na outra ponta, a menor diferença encontrada foi na avenida Afonso de Taunay, na Barra da Tijuca. Na via, estando o imóvel próximo à avenida Alda Garrido ou ao entroncamento da avenida Érico Verissimo, a variação é de 6,1%

Para essa análise, foi aplicado um modelo estatístico que utiliza a ferramenta de precificação desenvolvida pela Loft, para simular como variam os preços de apartamentos exatamente com as mesmas características, alterando apenas a sua localização. Essa simulação considerou um apartamento de 100 m2, com três quartos e um banheiro, construído em 1990.

A ferramenta de precificação da Loft, que utiliza machine learning, foi treinada considerando mais de 5 milhões de anúncios e 10 mil transações, feitas com ou sem participação da Loft.

"Nosso estudo mostra o quão importante é a localização de um imóvel. Veja o quanto pode variar o preço numa mesma rua. Numa distância menor que 1 km, o valor do m2 pode ser duas vezes maior", afirma o economista Rodger Campos, gerente de dados da Loft.

A fator localização resume diferentes características que são importantes para a definição do preço, como conservação do entorno, oferta de serviços, barulho, facilidade de acesso, entre outros pontos.

O levantamento, afirma Campos, mostra o quanto compradores e vendedores precisam estar atentos (e com informações precisas) para chegarem ao preço correto do imóvel.

"Os dados também mostram que pode ser possível adquirir um imóvel numa região de seu interesse que, em um primeiro momento, parecia acima do seu orçamento, apenas se deslocando um pouco."

Tabela - Diferença do preço do m2 mínimo e máximo nas vias analisadas

Via Valor mínimo do m2 Valor máximo do m2 Variação min-max (em %) Referência (mínimo) Referência (máximo)

Farme de Amoedo 12142 23135 91 Rua Nascimento Silva Avenida Vieira Souto

Barao da Torre 8495 15962 88 Metrô General Osório Altura da rua Garcia D'Ávila

Prudente de Morais 11120 19818 78 Rua Teixeira de Melo Rua Maria Quitéria

Atlântica Copacabana 8041 14185 76 Altura do Posto 2 Forte de Copacabana

Epitácio Pessoa 11292 19580 73 Platô da Lagoa Av. Vieira Souto

Vieira Souto 15090 23645 57 Posto 8 Posto 9

Delfim Moreira 16558 25419 54 Rua General Artigas Avenida Bartolomeu Mitre

Lucio Costa Recreio 5563 8250 48 Avenida Armando Ribeiro Av. Pedro Moura

Maria Quiteria 13656 20203 48 Rua Nascimento Silva Av. Vieira Souto

Santa Clara 6189 9048 46 rua Henrique Oswald Av. Atlântica

Nossa Senhora Copacabana 7252 10564 46 Praça Sarah Kubitschek Rua Francisco Otaviano

Siqueira Campos 6476 9130 41 Túnel Alaor Prata Av Atlântica

Lucio Costa Jardim Oceânico 10699 14999 40 Avenida Gilberto Amado Rua Tenente Airton Pereira

Jose Linhares 14412 19921 38 Praça Claudio Coutinho Av. Delfim Moreira

Voluntarios da Patria 6999 9215 32 Rua Conde de Irajá Rua Nelson Mandela

Humberto De Campos 11856 14996 26 Paróquia Santos Anjos Rua Dias Ferreira

Republica Do Peru 7931 9961 26 Av. Nossa Senhora de Copacabana Av. Atlântica

Barata Ribeiro 7122 8581 20 Avenida Prado Jr Rua República do Peru

Barão Ipanema 7653 9206 20 Rua Pompeu Loureiro Avenida Atlántica

Miguel Lemos 7608 8830 16 Praça Eugênio Jardim Rua Aires Saldanha

Gen San Martin 14911 17076 15 Rua Gen. Urquiza rua Gen. Artigas

Gen Venancio Flores 13610 15577 14 Av. Visconde de Albuquerque Av. Gen. San Martín

Paula Freitas 7868 8742 11 Barata Ribeiro Av. Atlântica

Erico Verissimo 10158 10976 8 Paróquia São Francisco de Paula Rua Gen. Sidônio Dias Corrêa

Afonso da Taunay 9805 10413 6 Entroncamento da avenida Érico Veríssimo Avenida Alda Garrido

Fonte: Loft Dados